空室対策サポートネット(満室稼働へのお手伝い)

 

当社が空室対策をご提案いたします。

空室対策の無料相談

今、大家さんのご所有のアパート・マンションの稼働状況は、いかがでしょうか?空室になったお部屋は、どの位の期間で新しい入居者(借主)が決まりますか?既に空室期間が3カ月〜6カ月を経過してしまったお部屋は有りませんか?大部分の大家さんは、大なり小なり、(長期)空室のお悩みをお持ちはずです。安定した賃貸経営の基本は、如何に空室(解約)を減らし、空室になってしまったら如何に早く入居してもらい、空室期間を短縮するかにかかっています。当社プラスネット不動産が費用をかけずに空室(解約)を減らし、空室期間を短縮させる空室対策をご提案してまいります。まずは、お気軽にご相談下さい。


主な空室対策対応エリア

東京都杉並区(特に阿佐谷北・阿佐谷南・天沼・本天沼・下井草・成田東・井草)、中野区(特に大和町・白鷺・若宮・鷺宮)

練馬区・板橋区・世田谷区・新宿区・武蔵野市・三鷹市・西東京市・小平市・小金井市・国分寺市・国立市・立川市・八王子市

≪JR中央線・JR総武線・西武新宿線・西武池袋線・京王井の頭線・地下鉄丸ノ内線≫

長期空室は今の管理会社が原因か?

大家さんが募集に関して特別な条件を付与していなければ、おそらく長期空室の原因は、現在、入居者募集を依頼している不動産会社・賃貸管理会社にあるはずです。

まずは、ご自身の入居者募集をしているお部屋の募集図面や掲載されている不動産ポータルサイトをチェックしてみてください。そこに長期空室になってしまっている原因があるかもしれません。

もしかしたら下記のような写真・図面で営業活動をしているかもしれません。

ひどい図面i - コピー.png   ひどい写真5.JPG   ひどい写真0.JPG   ひどい写真4.JPG

1.手書きの図面、新しいお部屋も古くさい印象を与えます。

 

2.天候の悪い日や照明器具がない部屋の撮影はNG。

 

3.収納の扉を開けて撮影?一目で何かとわかる写真が一番。

 

4.トップ画像として掲載。1枚目は、外観か間取り図を掲載。

 

※極端な事例では、ありません。こうした図面と画像が少なからず見受けられます。これでは最初の段階で部屋探しの候補から外れてしまいます。間取り図はパソコンや専用ソフトで作成・写真は晴天の日を選び・一目でわかりやすいが基本です。
ちなみに4のトイレの写真は、便座の蓋を下して撮影するのが基本です。

退去(敷金精算)〜入居者募集までの業務チェック

現在、入居者募集を依頼している賃貸管理会社・不動産会社の退去(敷金精算)〜入居者募集・日常業務の流れをチェックしてみましょう。そこに長期空室の原因があるかも知れません。

チェック項目 はい いいえ
@ 解約予告後、5日以内に入居者募集を開始してくれる。    
A 解約予告後、すぐに募集条件について提案してくれる。    
B 退去後、1カ月以内に原状回復工事が完了している。    
C 営業用の募集図面が出来たら郵送・メールしてくれる。    
D 条件決定後3日以内にポータルサイト等に掲載してくれる。    
E 案内の度に報告をくれる。交渉事等を事後報告しない。    
F 賃料の値下げ以外の空室対策の提案をしてくれる。    
G 10日に一度は、担当者が何らかの連絡をくれる。    
H 近隣の不動産業者に空室情報が周知されている。    
I 月1回程度、書面による募集状況の報告書がもらえる。    


もし上記のチェック項目の中で「いいえ」がひとつでもあれば、それが現在の空室の遠因となっている場合があります。上記は、空室を募集するにあたって管理会社が行う最低限の業務です。「いいえ」が複数ある場合は、入居者募集を依頼している管理会社の対応を見直す必要があるかもしれません。

適正な賃料・募集条件で入居者募集されていますか?

いくら管理会社や不動産会社が綺麗な図面を作ってや不動産ポータルサイトに大量に掲載しても肝心の「家賃設定」や「賃貸条件」が現在の近隣相場や取引事例と比較してかけ離れていては、間違いなく長期空室となってしまいます。また競合となる新築物件の募集条件もきちんと把握しておく必要があります。ベテランといわれる不動産会社営業マンにかぎってデータや調査もせず、自分の経験と勘に頼る傾向にあります。それ故、時に空室を客観的に判断出来ずに相場観を読み違えます。もし空室の期間が相当数経過しているのであれば、一度、家賃設定や募集条件を第三者の不動産会社等に査定してもらう必要があります。

例えば  敷金1カ月・礼金1カ月が主流のエリアで敷金2カ月・礼金1カ月で募集

⇒初期費用重視のお客様の場合は、選択肢から真っ先に外れます。
「他の部屋と比べてわざわざ初期費用の多くかかる部屋は借りない」 最近は、特にシビアです。

例えば  近隣の新築の競合物件を知らずに従来通りの条件で募集

⇒新築物件を決めるための比較部屋に使われてしまいます。(案内が多いのに決まらない
同じ条件ならやっぱり新築物件がよろしいですよね 。」という殺し文句

 

上記の事例のようにならないために是非当社にて賃料査定と賃貸募集条件の調査・ご提案をさせて下さい。

無料賃料査定のページへ
 

募集中のお部屋は、広く認知されていますか?物件名で検索してみて下さい。

 

 

reins_logo.jpg(公社)東日本不動産流通機構

募集中のお部屋は広く認知されていますか?募集中のお部屋はインターネットで広く公開されていますか?近隣の不動産業者は募集中のお部屋の情報を共有していますか?一度確認して見る必要があります。

最も簡単な方法は、インターネットで「物件名」で検索することです。
検索してもご自身の物件がヒットしない場合は、現状、認知度があまり高くない可能性があります。 

空室対策の以前の話ですが、空室の情報を広く開示しないと決まるはずの部屋も決まりません。というのも管理会社や不動産会社の中には、何とか自社だけで空室を仲介(客付け・元付け)いわゆる俗にいう両手」しようとするところが少なからずあるからです。大部分が単純に自社で仲介手数料等を独占するためです。比較的入居者付けのしやすい専任媒介契約の物件に多く見受けられます。
もし空室が相当期間続いているのに物件情報があまり開示されていないのであれば最低限「REINS」(公社)東日本不動産流通機構への登録をお願いしましょう。不動産仲介を行う業者であれば普通は、日に最低一度は、チェックするデータベースです。

募集中のお部屋は、案内の準備が出来ていますか?

募集中のお部屋は、案内の準備が出来ていますか?空室をお持ちの大家さんは、管理会社や不動産会社に任せきりにせず、一度、大家さんご自身でお部屋をチェツクして下さい。ほんの些細なことが長期空室の原因となってしまっている場合があります。

  • 室内にゴミが落ちていたり、ホコリが溜まっていたりしないか、清潔に保たれている?
  • 建物共用部分の管理状況(ポストの投函チラシ等、植栽の剪定、共用部分の電球切れなど)?
  • お部屋は、通電されているか(夜間の案内に対応できるか)?
  • 室内は匂い(排水口の下水の臭い、定期的な通風はなされているか)は大丈夫か?
  • 実際に部屋を案内する際の案内方法は、面倒ではないか、すぐに案内できるか?

    上記のチェック事項をクリアすれば、確実に空室対策・賃貸募集対策になります。

 

客付業者の案内をいかにスムースにしてあげられるか

空室対策をいくら行っても肝心の案内が入らなければ入居者は決まりません。大家さんによっては、管理委託をしている場合や専任媒介契約により管理会社や1社の客付け業者(不動産会社)にだけ募集依頼をしている場合と一般媒介契約として複数の客付け業者(不動産会社)にお願いしている場合があるかと思います。共通して言えることはお客さんを案内する業者は、案内方法が面倒なお部屋は、敬遠する傾向にあります。特に複数のお客様を相手にする客付業者は、時間や効率を最優先に考えます。当然、案内がし易いお部屋を優先・選んで紹介していきます。

<下記の例が案内を敬遠されるお部屋の例>

 

  • 案内時の鍵の手配に手間がかかる(ex 管理会社・大家さんに鍵を取りに行く)
  • 案内時間指定で管理会社・大家さん立会いによる案内
  • すぐに案内の手配が出来ない(管理会社が土日休み・大家さんが不在がちで連絡が取りづらい)
  • 当日、案内の手配が出来ない・案内が事前予約制のお部屋
  • 一般媒介契約により申込状況が不明確なお部屋
※現在、事前に内見依頼書や名刺等をfaxいただき、鍵は現地対応という形が一般的です。

 

ペット可物件にして空室対策を行うリスクを理解する

 

ペット可物件への条件変更は?

募集依頼をしている業者から空室対策として「ペット飼育が(相談)可能な物件」に条件を変更しましょうという提案を受けた大家さんは、少なからずおられるのではないでしょうか?実際、今はペットブームでもあり、ペット可物件として募集条件を変更すると反響数は増加して、すんなり空室が埋まる可能性もあります。しかしながらペット可物件にすることは、リスク注意点もあります。安易に目先の空室解消だけで考えると思わぬトラブルに発展する場合があります。

 

  ペット可物件として募集条件を変更する際のリスクや注意点

 

  • 既存の入居者の理解は得られるか(アレルギーのある方やペット不可だから入居した方も)
  • 犬猫の苦手な既存入居者の退去リスク及び同様のお客様からの反響はなくなります。
  • 建物自体が本来ペット飼育が可能か(構造的なペットの鳴き声騒音トラブル・間取り等)
  • ペット飼育におけるルール作り、ペット飼育に関する細則の作成・準備が必須。
  • 退去時における原状回復工事や敷金精算に関しての特約や覚書作成(ペット可物件におけるトラブルでいちばん多いのが解約時の敷金精算です。)
  • ペット可物件として設備投資(ペット専用の洗い場の設置やエントランス等での脱臭対策)

 

上記のリスク等をご理解された上でペット飼育可物件として入居者募集をご検討される大家さんは、弊社にてペット飼育に関しての細則の作成や賃貸借契約書での特約条項の作成・解約による原状回復工事の敷金精算ルール作り等のお手伝いをさせていただきますのでお気軽にご相談下さい。

 

空室対策 原状回復工事とリフォーム工事・設備交換の重要性

解約に伴う原状回復工事及びリフォーム工事・設備交換をいかに行うかは、言うまでもなく次の入居者募集を行う上で大変重要なポイントです。

まだ使えるエアコン(耐用年数を過ぎている)

まだ掃除すれば汚れが目立たなくなる壁クロス(よく見ると汚れが落とし切れていない)

まだ使える電気キッチン(旧式の渦巻き型やお皿型)

まだ使える換気扇(少し音が気になる、異音がする)

まだ使える給湯器 他

まだ使えるからそのままでかまわない、まだ使えるのだから交換する必要がない、リフォーム・設備工事にそんなにお金をかけられない、そうした考えをお持ちの大家さんは、多くいらっしゃいます。物を大切に使うという考え方は、否定されるものではありません。しかし現在の賃貸経営は、もうサービス業そのものなのです。数多ある空室の中からお部屋を選んでもらうためには、「まだ使える(まだ機能する)」という考え方では、他の競合物件に対応できません。「まだ使える」とは、平均レベル以下〜ぎりぎり機能するレベルという意味です。それではきっとお部屋探しをしている方に何も魅力を与えません。逆にマイナスのイメージを与えてしまう場合もあります。僅かな費用を惜しむと入居者募集で思わぬ苦戦をすることになるかもしれません。

 

 

退去を防ぐ空室対策

極端な話ですが全ての入居者(借主)が退去・解約せずに長期的に大家さんの賃貸物件に住んでもらえれば空室対策自体が不要です。現実的に全ての入居者に永く住んでもらうことは難しいですが無駄な解約・退去や新たに更新契約をして住みたくなる仕組み(システム)作りは、可能です。

 

 

すぐにできる簡単空室対策

高額な費用をかけて大規模リフォームやリノベーションを行うことだけが空室対策ではありません。大家さんご自身があまり費用をかけずに、しかも比較的簡単にできる空室対策をご紹介いたします。また、入居希望者に気持ち良くお部屋を見学してもらえる工夫も合わせてご紹介いたします。

 

空室対策提案書

長期の空室でお悩みの賃貸アパート・マンションの大家さん、1日でも早く空室が解消したいワンルームマンションのオーナーの皆様、まずは、賃貸募集・空室対策ネットのプラスネット不動産までご相談下さい。
弊社で総合的な空室対策をご提案させていただきます。

※机上による空室対策のご提案も承りますが、可能であれば実際のお部屋を拝見させていただいたほうがより具体的な空室対策をご提案出来ます。

空室対策のご依頼は、お問合せフォームまたはお電話にてお申し付け下さい。

 

お問合せフォームでご依頼される方はこちらをクリック

※24時間受付中 メールで確認後、24時間以内に弊社よりご連絡させていただきます。

お電話でご依頼される方はTEL03-5356-6131まで

   ※お電話の際、「空室対策の件」とお申し付け下さい。( FAX03-5356-6132からでも承ります。)

                 受付時間 AM10:00〜PM18:30 

オーナー(大家さん)の専用サイトを無料作成 空室対策には物件認知度の大幅アップ

 

 

幅広い層の方の物件認知度を高めます。

30戸以上の管理委託をいただいた場合は、

「オーナー(大家さん)の専用サイト」

 を無料作成いたします。

 同一オーナーによる1棟もしくは複数棟で合計30戸以上の管理委託をご依頼いただいた場合、管理委託いただいた物件専用のサイトを無料で作成させていただきます。建物名を含んだドメインを取得し、インターネット上での上位表示されるような対策も行います。入居者募集・空室対策、周辺エリアへの物件の認知度アップ競合物件との差別化が図れます。

対応エリア:東京23区(主に杉並区・中野区・練馬区・板橋区・豊島区・北区・世田谷区・大田区・品川区)・東京多摩地域(主に三鷹市・武蔵野市・西東京市・小金井市・国分寺市・立川市・八王子市)

賃貸管理システムサービスのご案内は下記から

専用の物件紹介サイト無料作成サービスをご提供する基本条件について

物件紹介サイト無料作成サービスの基本条件

下記条件は、あくまで基本条件ですので詳細につきましては、個別にご対応させていただきます。ぜひ、お気軽にご相談下さい。

 

概ね1棟30戸以上の集合住宅または同一オーナー様の合計30戸程度の集合住宅

物件の所在地が東京23区及びその近郊エリア(一部対応不可のエリアが御座います。)

弊社との賃貸管理委託契約の締結が必要です。(月額の管理手数料につきましてご相談下さい。)

基本的に既存入居者のサブリース契約や空室保証契約等についての契約継承は致しません。

※専用サイトの無料作成は、管理委託契約締結後に着手致しますので、同サイトが実質的に稼働するまで相当期間を要しますのでご了承ください。

オーナー様個別の物件紹介サイトが
入居者募集・空室対策に有効な理由
理由1

周辺地域での物件の認知度が
アップします。

入居者募集で最も重要なことのひとつが周辺地域での物件の認知度を上げることです。個別の物件紹介サイトは、たとえ満室時でも1年365日物件の認知度をあげる営業活動を行います。

理由2

競合物件に対し、情報量(写真や間取り・周辺情報等)で圧倒することが可能で差別化を図れます。

 
理由3

個別物件サイトのため、比較的容易に「物件名」「地域名」等のピンポイントで上位表示させることが可能です。

 
理由4

個別サイトのため物件情報・空室情報がスピーディーに更新可能でより早く・より正確な情報を全国に発信できます。

   他にも個別の物件紹介サイトは、工夫次第で様々なプラス効果を生み出します

 

  • 既存入居者からの更新・解約等の受付ツールとして
  • 設備不具合や緊急時の連絡先の案内板として
  • 入居者・オーナー様・管理会社のコミュニケーションツール(掲示板・お知らせ欄)として
  • 将来的見込み客(入居希望者)のツールとして
  • オーナー様のご紹介ページを作成して入居者希望者に安心感を与えるツールとして 等

物件紹介サイトの無料作成のお問合せはこちら

物件紹介サイト無料作成サービスのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

まずは、お気軽にお問合せ・ご相談下さい。ご希望があれば直接現地までご訪問させていただきますのでお申し付け下さい。 

 

お電話でのお問合せはこちら

TEL : 03-5356-6131

受付時間:10:00〜18:00

※ネットからお問合せ・ご相談は下記フォームよりお願いいたします

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(例:杉並 一郎)
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(例:杉並区阿佐谷1-1-1)
物件所在地(必須)

(例:杉並区荻窪1-1-1)
総戸数(必須)

(例:30戸)
築年数(必須)

(例:平成2年築)
建物構造(必須)
木造
軽量鉄骨造
重量鉄骨造
RC造以上
主要な間取り(必須)
1R・1K
1DK
1LDK・2K
2DK
2LDK以上
特記事項等
※2500 文字以内でお願いします

 

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