家賃滞納対策(家賃管理)は、賃貸経営の最重要ポイント

 

安定した賃貸経営には家賃滞納対策

 

 賃貸経営において空室対策と同様に最重要ポイントであるのが家賃滞納対策(家賃管理です。せっかく空室を埋め、満室稼働させても入居者の中に家賃滞納者いたら大変です。ある意味、家賃滞納者がいることは、長期空室などよりずっと深刻な問題です。そして今後、経済の2極化が進むに連れ家賃滞納者は確実に増加していくものと考えられます。家賃滞納は安易に考えると大きなトラブルに発展し、金銭的に大きな損失を招いてしまう場合があります。家賃滞納が始まったら?常習的な滞納者への対処方法は?家賃滞納リスクを減らす方法は?効果的な督促方法は?入居審査の段階で防ぐ方法は?当社が家賃滞納の解消・家賃滞納者を生まない仕組み作りをご提案してまいります。

【重点対応エリア】

東京都杉並区・中野区・練馬区・板橋区・豊島区・北区・世田谷区・武蔵野市・三鷹市・西東京市・小金井市・国分寺市・国立市・立川市・八王子市・小平市・東久留米市

【月額3,000円〜の賃貸管理システムもご検討下さい。】

【空室でお困りのオーナー様へ空室対策のご提案】

家賃滞納でお悩みの大家さんへ無料相談

 

家賃滞納でお悩みの賃貸オーナー(大家さん)の皆様へ

賃貸オーナー(大家さん)の皆様、毎月のお家賃をきちんと回収出来ていますでしょうか?家賃のお支払が遅れている入居者は、おりませんか?2カ月以上お家賃を溜めている入居者は、おりませんか?自主管理をしているので相談出来る不動産会社もない、弁護士の先生に依頼するほどでもない、そんな大家さんは、ぜひ当社までご相談下さい。(ご相談は、全て無料です。)

滞納者への対応方法・賃貸保証会社の導入方法・督促状の出し方・等何でもご相談下さい。

他、滞納者を生まない仕組みや対策をご提案させていただきます。

⇒当社で対応できない案件・法律行為・法的手続きが必要な案件は、不動産特に賃貸借に関して経験豊富な弁護士の方をご紹介いたします。※(弁護士と直接相談する場合は有償です。)


家賃滞納者を生み出さない最良の方法

家賃滞納者を生み出さない最良の方法は、一定の入居基準で入居審査を行い、審査基準や審査方法に例外を設けないことです。いちばん良くないことは、目先の入居者獲得(空室解消)のために安易に審査基準を変えてしまう(下げてしまう)ことです。入居審査に対しての柔軟性は必要ですがこれだけは絶対曲げない基準を持つことも同様に重要です。当然やみくもに審査基準を厳しく・高く設定するという意味ではありません。あまり厳しい基準・設定にするとその基準をしても住みたくなるような物件でない限り、入居希望者や仲介不動産会社に敬遠されてしまい、本末転倒です。入居審査の基準は、シンプルでいいと思います。

例えば下記のようなルールを決めておけば入居審査時の迷いがなくなります。

 

  • 賃貸保証会社の利用を必須とする。
  • 収入証明の提出を必須とする(必要書類は必ず提出させる)。
  • 連帯保証人を立てる場合は、必ず親族の方とする。
  • 入居審査の意味合いを込めて事前に顔合わせ・面談を行う。
  • 安易な家賃交渉は受けない(家賃の支払いがぎりぎりなのに無理をしてという場合も)。

ついうっかり・滞納意識のない滞納者への対策(入居者への意識づけ)

ついうっかりで2〜3日家賃の振込が遅れてしまう入居者や何かと理由を付けて家賃の支払いが遅れる入居者がいる大家さんは、意外と多いのではないでしょうか。また、そうした入居者に対し、多少遅れても払ってくれているからといって、毅然とした対応で家賃の督促を行っていない大家さんが大部分なのでは、ないでしょうか。しかし、それは、大きな誤りです「家賃支払い期日を1日でも遅延したら、それは理由の如何を問わず立派な家賃滞納です。」家賃滞納に理由は、必要ありません。契約書で定めた家賃の支払い期日を1日でも過ぎた場合は、大家さんは、毅然とした対応で遅滞なく督促してください。電話でも、手紙でもかまいません。重要なことは督促した事実とタイミング・スピードです。入居者に家賃滞納の事実(契約で決めた約束事を破った)1日でも家賃の支払いが遅れると直ぐに督促されるということを強く意識させて下さい。これで確実に将来の重症・悪質な滞納者を減らすことができます。当然こうした対応は、入居者自身のためでもあります。

 ※大家さんが自主管理等で家賃管理をしておられる場合、言うまでもなく必ず家賃の支払期日の当日に通帳記帳等を行い入金の確認を取ってください。この作業が1日1日遅れるたびに間違いなく家賃滞納の回収が遅れます。

  家賃滞納者がよく使う言い訳フレーズ

  • 仕事(学校)が忙しくて家賃の振込ができなかった。
  • 家賃の支払い期日を勘違いしていた。
  • (残高不足)口座から引き落としされていると思っていた。
  • 同居人・代理人が振り込んでいると思っていた。
  • 給料日が変更になった(遅延になった)ために遅れた。

     

他、様々な遅れた言い訳をされるかもしれませんが、理由の如何を問わず「たとえ1日でも遅延すれば滞納」という認識のもと、毅然とした対応をしてください。支払期日に対して認識が甘い入居者の意識が変わるはずです。

 

家賃滞納の督促業務における大家さんと不動産会社の関係を確認

 

家賃滞納の督促業務における大家さんと不動産会社の関係。

当社に寄せられる相談の中で比較的多いものが「いつも頼んでいる不動産会社に依頼してもなかなか滞納の督促をしてもらえない」という内容です。その際、当社では、当たり前のことかもしれませんが依頼している不動産会社と相談いただいた大家さんとの間の管理契約の有無について確認いたします。通常、お話をお聞きするといわゆる専任媒介でお部屋の募集は依頼しているが家賃管理は大家さん自身でやられているとお答えになる方が多くいらっしゃいます。短刀直入に言わせていただければその契約の場合、不動産会社が滞納督促をしてくれない(しない)のは当然です。そもそもそうした契約を結んでいないのですから督促を行い・是正させる義務もありません。逆に何の権限も無い不動産会社督促業務を行う行為自体が場合によってはグレーゾーンに入ってしまいます。ただ、昔から付き合いのある業者の方や親切(?)な不動産会社であれば今も無償で家賃の督促をしてくれているところがあるかもしれません。そうした方に「家賃を早く回収してくれ」とか、「お宅の紹介で入れたのだから責任を取れ」と文句をいうのは間違いです。もしそうした家賃管理まで依頼するのであればきちんと集金代行契約や賃貸管理契約等を締結が必要となります。

これからが本題ですが、不動産会社・管理会社と正式に集金代行契約や賃貸管理契約を締結(サブリース契約や家賃保証等のオプションがない契約)しているのにも関わらず、督促対応や滞納の報告が遅かったり、今後の滞納者への対応方法や期日を切った督促スケジュールが曖昧だったり、連絡自体があまりもらえない場合は、管理会社へきちんとした説明を求めるべきだと思います。

要注意・滞納常習者(滞納2カ月分以上・常習滞納1カ月)への家賃滞納対策

 

常習滞納者(家賃滞納2カ月以上・毎月滞納1カ月)
への必ず押さえておきたい家賃滞納対策
内容証明郵便を送付する

複数月家賃滞納者や家賃滞納常習者に対しては、本人及び連帯保証人に対して内容証明郵便を送付しておく必要があります。まずは「○○年○月○日に大家さんから滞納者へ滞納家賃を支払うように督促しました。」という催告通知書等を送付することをお勧めします。
※滞納状況等により文言の内容が適さない場合がありますのでご送付前に管理会社・専門家等に必ず確認下さい。

  入居者及び連帯保証人の連絡先(自宅・職場・携帯電話等)をなるべく多く把握しておく。相手先と連絡が取れなくなることが家賃滞納を解決する最大の妨げになります。

 

  滞納履歴・督促履歴(何時、誰に、会った・電話した・督促状を郵送等・督促した・その内容)を書面で残しておく。その後の法的手続きをすすめる場合等に非常に重要なポイントとなります。

 

  滞納家賃の返済計画について入居者・連帯保証人を交えて話し合う機会を作る。常識的な金額で返済計画で設定(なるべく早期で完済できることを目標に設定※ボーナス一括返済等は避ける)

家賃滞納者への督促等の注意点

家賃滞納者へ督促する際、注意すべき点があります。当然ですが家賃の督促にあたり相手方(入居者・連帯保証人等)に対して脅迫・恫喝・他相手に恐怖感を与えるような督促行為・回収行為は、絶対に行ってはなりません。くれぐれも感情的にならないよう注意し、難しいかもしれませんが事務的に且つ冷静に対応することが必要です。家賃の督促のはずが違法行為となり立場が逆転してしまうことにもなりかねません。また、入居者の中には、言葉尻をつかまえ、家賃滞納の話をすり替える輩もいます。そうなってしまったら家賃の督促どころではなくなります。かえって問題を複雑にして大きなトラブルに発展してしまうかもしれません。
下記の家賃督促・回収の例等は、問題になる可能性があるリスクの高い対応ですので注意が必要です。

  • 早朝・深夜の時間帯(概ね21:00〜翌8:00位)における突然の訪問・電話等による督促行為
  • 同日に何度もの督促行為(電話・訪問・メール)(例:1〜2時間おきの電話・朝・昼・晩の訪問等)
  • むやみに勤務先学校等へ電話・訪問しての督促行為(職務中の面会の強要等)
  • 滞納していることが周囲の第三者にわかるよう様な督促行為(玄関・ポストへの張り紙等
  • 連帯保証人でない親族等への督促行為(親・子供だからと電話・訪問・督促状送付等)
  • 正当な代理人でない者や仲介不動産会社などの第三者に依頼して督促・回収させる
  • 入室させない為に勝手にカギ交換・借主の家財道具等を勝手に搬出処分する
  • 訪問による督促での同意のない長時間の居座り、電話での長時間の督促(電話を切らせない

※この家賃督促・回収の事例の中には状況に関わらず違法行為とみなされる場合があります。家賃滞納は、大家さんにとって重大な事由ですが一昔前のような督促・回収行為を行っていると大きなトラブルに発展する可能性があります。これまでに行ってきた昔ながらの督促行為自体が重大な法律法令違反となっている場合があります。管理会社や法律の専門家の意見を聞き、督促・回収は慎重に行う必要があります。また、滞納金額や滞納状況によっては、自身で対応せず、専門家(弁護士)へ対応を依頼すべき場合もあります。

賃貸保証会社を上手に活用(家賃滞納リスクの解消)

賃貸保証会社を上手に活用することで家賃滞納等のリスクを減らしマンション経営を安定させることが可能です。そもそも賃貸保証会社とは、一般的に「万が一、借主が家賃を滞納した場合に立替払いをして大家さんの家賃収入を保証する会社です。」 そして保証に掛かる掛け金は、借主が負担します。

賃貸アパート・マンションの大家さんは、安心して部屋を貸すことができ、また連帯保証人がいない・頼みづらいという人も部屋を借りやすくなり、空室対策としてもプラスに作用します。

 

概ね下記の保証内容・サービスが一般的です。 

  • 賃料立替保証(概ね月額家賃12カ月〜24カ月を限度に立替払い)
  • 残置物処理費用(家賃滞納で行方不明になった場合の室内荷物の処分費用)
  • 訴訟費用(家賃滞納等による明け渡し訴訟においての法的手続きやそれにようした費用)
  • 原状回復工事保証(行方不明や合意に達しない場合など)
  • 単身者の死亡見舞金(室内で亡くなり、空室になった場合など)・火災見舞金

 

 ※上記は、一例で各賃貸保証会社により保証内容・保証サービスが異なりますので各保証会社へ事前に保証内容の確認が必要です。

 

 

入居審査のダブルチェックとしても効果大

保証会社を利用するということは、アパート・マンションの入居審査を管理会社・不動産会社とは別の第三者機関が客観的に入居審査を行うということでもありますので入居者をダブルチェックできるという意味合いもあります。

※保証費用においても通常1年〜2年の保証期間で家賃の30%程度から1カ月分程度で借主側の経済的負担も最小限で済みます。
(更新時の保証費用は概ね1年につき10,000円程度〜でより安価な金額設定が主流です。)

もし滞納家賃が3カ月分になってしまったら

 これまでの経験上、滞納家賃3カ月を超えてしまった場合、その入居者(借主)が1人の力で滞納した家賃を支払い、その後の家賃の支払いを正常化出来た人は、あまり多くありません。(ほとんどの場合が一時的に改善されることもありますがその後再度滞納してしまします)、ある意味滞納賃料が3カ月になった時は、ジャッジを下すべきリミットかもしれません。

不動産管理会社の中には、部屋を退去させてしまうより、賃貸借契約を継続して少しずつでも返済させて空室リスクを回避した方がいいという考えのところもありますが当社では、あまりお勧めしておりません。まだ大家と店子(入居者)との信頼関係を維持できると判断でき、尚且つ連帯保証人が滞納賃料を一括で返済してくれたり、具体的で実現可能な家賃の返済計画立てられる場合等を除き、先々のリスクを考えて、入居者との話し合いにより早期の退去・解約で滞納家賃をこれ以上増やすようなことが無きようにするべきと考えます。家賃滞納に至った経緯や理由にもよりますが、大部分が現在の収入と家賃のミスマッチ契約行為(支払義務・期日厳守等)の認識の欠如や金銭面の甘さら滞納してしまう場合がほとんどです。賃貸借契約を解約・退去させることは、大家さんのみならず当然、入居者(借主)のためでもあります。あくまでご決断するのは大家さんですがここは、話合いにより合意をとって退去・解約へ話を持っていく方が賢明と考えます。後々、夜逃げや裁判所による強制執行自己破産などで事態をもっと複雑に悪くしてしまう可能性だってあります。そしてそれは貸主(大家さん)と借主(入居者)双方に精神面でも決して小さくないダメージを与えます。

 

もし滞納家賃が3カ月分を超えたら?

滞納家賃が3カ月を超えてしまった場合、家賃回収の可能性が著しく低くなったと認識するべきです。その場合は、残念ながらもう家賃回収より立ち退きを優先とした方がより現実的ではないかと考えます。まず流れといて内容証明郵便により滞納賃料の督促及び契約解除で催告します。催告しても入居者(借主)から滞納賃料の支払いがない場合や建物(お部屋)の明け渡し・立ち退きの同意が得られない場合は、裁判所への建物(お部屋)の明け渡し請求訴訟の手続きが必要となります。大家さんご自身でも手続きを行うことは、可能ですが迅速に安全確実に行うためには法律の専門家へご相談・ご依頼されることがいちばんです。

 

簡易版:賃料滞納から強制執行が行われるまでの流れ

 内容証明郵便による滞納家賃の支払いの催促契約解除の通知 

 ⇒家賃の支払・解約の意思がある場合は合意内容を書面に起こした上で履行していく。

 家賃を支払わない・建物を明け渡さない場合は、建物明渡等請求訴訟の提起

 ⇒合意できた場合は和解。和解が成立しない場合は、判決の言い渡しをもらいます。

 和解や判決が言い渡されても建物を明け渡さない場合は、明け渡しの強制執行の申し立て

  催告⇒断行の流れで行います。なお明け渡し強制執行は、執行官が現地で行います。

 

※1〜3の流れで断行が行われた場合にかかるおおよその費用は、下記となります。

 

  • 弁護士の着手金・報酬(ご自身で行うことも可能ですが相当の知識と手間時間が掛かります)
  • 内容証明郵便代等の通信費及び裁判所へ納付する印紙代
  • 裁判費用(和解・判決の言い渡しをとるために)
  • 強制執行費用の予納金
  • 登記簿謄本の写しや固定資産の評価証明等の取得費
  • 強制執行補助業者費用
  • 他、鍵開錠交換業者や家財道具・残置物の撤去処分及び保管費用
  • 滞納家賃が全額回収できるわけではありません。
※お部屋の広さや家財道具の量、賃料の金額、依頼する弁護士等により金額は、異なりますが最後の3の断行まで行うと費用が100万円を超える場合も考えられます。ただし、最後の断行まで行われるケースは、あまり多くはありません。

 

#上記に掛かる費用や手続きの方法等は、必ず法律の専門家及び裁判所等にご確認下さい。本サイトはあくまで参考としてお考えください。

家賃滞納のお悩みなど何でもお気軽にお問合せ・ご相談下さい。

 

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※ご相談内容により弊社では対応できない案件(法律の専門家しか対応してはならない案件)には法律の専門家(弁護士や司法書士等)をご紹介させていただく場合があります(弁護士等への相談は有償です。)

  • 常習滞納者への対応方法は?
  • 督促状・内容証明郵便を出す文言は?タイミングは?
  • 賃貸保証会社の導入方法は?費用は?
  • 管理会社が滞納督促をしてくれない、どうすれば?
  • 悪質滞納者を退去させることは可能か?方法は?

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