究極の空室対策は、退去を防ぐことです。

 

 

永く住み続けたくなるお部屋とは?

                                     当たり前の話ですが退去する入居者がゼロであれば空室対策は、必要ありません。究極の空室対策は、現在の入居者の退去・解約を極力減らし・防ぐことです。例えば、大学キャンパス近くの学生向けアパート等は、年度の途中で退去されてしまうと次の入学シーズンまで空室が続いてしまうなんて話をよく耳にします。やっと入居者が入っても短期間で退去・解約されてしまっては、大変です。いつも更新契約をしてもらえなかったり、2年の契約期間満了前に途中で解約されたりすることが多い場合は、大家さん自身がお気付きにならない何か住み辛い理由、入居者の不満があるのかもしれません。いかに入居者が更新したくなる、退去したくなくなる仕組み作りをご提案いたします。

更新契約をしたくなるお部屋とは

 

1.更新契約に費用が掛からない(最少限の費用で更新が可能)

一般的に更新契約にかかる費用は、更新料が新家賃の1カ月分、保証会社の更新料、家財保険の更改費用が掛かります。管理会社によっては、更新料が新家賃の1.5カ月分だったり、更新事務手数料が0.5カ月分、果ては、請求理由のよくわからない書類作成費等々まで請求するケースがあります。
トータルで更新に当月家賃も含め家賃の3カ月分超もかかってしまうなんてことにもなります。
このアパート・マンションの供給過多の時代、敷金・礼金ゼロ、仲介手数料もゼロ、おまけにフリーレント付なんてお部屋は、ごろごろあります。結果は明白、引越し代金を考えても更新するより新しい部屋を借りた方がお得なのです。
家財保険の更改費用や保証会社の費用を無くすことは、出来ませんが更新料を一度見直してはいかがでしょうか。いきなり更新料をゼロとは申しません。一般的な更新料1カ月を0.5カ月にするだけでも更新される確率は上がります。わずかな更新料に拘ったがために解約となり、その後に長期空室になってしまっては元も子もありません。
また、更新契約業務を管理会社等に任せている大家さんは、更新契約にあたり、管理会社が過度に入居者へ費用を請求していないかチェックしておく必要があります。

 

 

2日常の建物管理を大切に

入居者が永く住みたくなるという部屋とは、何も室内の良し悪しに限ったことでは、ありません。入居者の建物全体の満足度を高くする必要があります。共用部分の管理状態は、実は非常に重要なポイントなのです。しかし難しいことは何もありません、日頃から下記の点だけチェックして下さい。賃貸管理の実務上、これは入居者から寄せられるクレームとして非常に多いものです。また建物管理を管理会社に依頼されている方は、毎月必ず現場写真付きの報告書を送付してもらいましょう。

 

ポストのチラシ・廊下などのゴミをチェック、周辺にチラシが散乱しないようにゴミ箱も設置

共用灯の電灯の球切れをチェック(時期を決めて一度に電球を交換するのがベスト)

植栽の手入れチェツク(剪定、落ち葉拾い、枯れ木の処理、水やりなど)

自転車置き場の整理整頓、放置自転車・バイクをチェック

※その他、建物管理会社や施工会社と建物の修繕計画について日頃から打ち合わせをしておく必要があります。

 

3.日常の賃貸管理の重要

 

日常の賃貸管理業務の入居者満足度が低い退去率は高く、更新してもらえる確率は低くなります。たとえば設備故障やクレーム対応は、迅速に対応されているでしょうか。夏の暑い日のエアコン故障や真冬のお風呂の故障、すぐに対応していますか。修理・交換の見積もりが出るまで何日も待たせたりしてませんか。音のクレームや入居者間のトラブルについて耳を傾けていますか。入居者に満足いく賃貸管理をしているでしょうか。入居者の要望を何でも叶えろという話では、ありません。いかに入居者からの要望・希望に対して誠意ある迅速な対応をとるかということです。もし管理会社に入居者管理を委託している場合は、今一度、クレーム対応・設備故障対応などのサービスの流れを確認することをお勧めします。

更新してもらうためのプラスαのサービスについて

 

 

更新して引き続き入居者がいるのと、空室になり、新たに入居者を探すのとでは、雲泥の差です。更新してもらうために大家さんが何らか負担・費用を負う、一昔前の貸主側優位の時代では、考えられないことかもしれません。しかし、現在の賃貸住宅において、一度空室になると一部の人気物件でもない限り、相当の空室期間が発生することが予想されます。その空室期間が6カ月〜1年になってしまうエリアさえあります。目先の費用に拘るあまり長期空室を招き、結果大きなマイナスを生んでしまうことにもなりかねません。

 

更新してもらうためのプラスαのサービス例

シンプルに更新料ゼロにする。(但し、保証会社の更新・家財保険の更改は、通常通り)

シンプルに賃料の値下げ(目安賃料の4%〜8%程度、2年間総額で賃料の1〜2カ月分程度

簡易ルームクリーニング・エアコン洗浄サービス(女性の入居者に好評でした。)

比較的永くお住まいいただいている入居者へクロス張替・新品エアコン交換

 

いずれのサービス事例も費用としては、賃料の1〜2カ月程度で行え、費用に対しての効果も十分です。あくまで一例です。他、そのお部屋の状況により当社にてご提案させていただきます。

 

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